关于升高房土地资金财产市镇调节稳固商品房价
分类:刑事法律

发文单位:上海市人民政府

发文单位:巢湖市人民政府

文  号:沪府发[2005]18号

文  号:巢政[2005]34号

发布日期:2005-6-8

发布日期:2005-8-1

执行日期:2005-6-8

执行日期:2005-8-1

生效日期:1900-1-1

生效日期:1900-1-1

各区、县人民政府,市政府各委、办、局:

各县、区人民政府,市政府各部门、各直属机构,市开发区管委会,中央、省属驻巢各单位:

  房地产市场持续健康发展,对保持上海经济平稳健康运行、社会和谐稳定,促进本市居民居住条件和居住质量的改善,起着非常重要的作用。稳定住房价格,是维护广大人民群众切身利益的一项重要工作。今年初,本市从优化市场供应结构、抑制需求过快增长、完善住房保障体系、规范房地产市场秩序、加强市场监测等方面,加大了房地产市场调控的力度,取得了一定成效。今年5月9日,国务院办公厅转发了《建设部等部门关于做好稳定住房价格工作的意见》(国办发〔2005〕26号),这对进一步加强和改善房地产市场调控具有重要意义。为此,现就贯彻国办发〔2005〕26号文件,作如下通知:

  《关于加强房地产市场调控稳定住房价格的实施意见》已经2005年6月24日市政府第10次市长办公会议审议通过,现印发给你们,请遵照执行。

  一、严格城市规划调控,优化住房供应结构

  巢湖市人民政府
 二〇〇五年八月一日

  要在符合城市总体规划的前提下,根据配套商品房和中低价普通商品住房的建设目标,优先办理规划审批手续,特别在项目选址上要予以保证。在供应土地前,要依据控制性详细规划出具建筑高度、容积率、绿地等规划设计条件,并提出配套商品房和中低价普通商品住房的销售价位、套型面积等控制性要求,作为土地出让的前置条件。其中,在容积率控制上,要在满足规划要求的前提下,统筹确定配套商品房和中低价普通商品住房用地的容积率;在面积配置上,要按照经济、实用的原则,住房建筑面积控制在每套50-90平方米,以每套70平方米为主。

  关于加强房地产市场调控稳定住房价格的实施意见

  要加快配套商品房和中低价普通商品住房的建设和上市进度。在前期审批上,市政府相关部门已经采取并联会审、现场办公的形式。在此基础上,有关区县政府也要采用相应的办法,缩短审批时间。在基地拆迁上,要进一步落实工作责任制,督促推进拆迁进度,确保按时开工。在配套建设上,要在市政府配套商品房建设协调小组总体规划和综合协调下,把有关配套项目尽快列入专业配套单位的实施计划,并加快实施,确保公交、市政、公建配套与住宅同步建成,同步交付。在房源供应方面,要抓紧制定《上海市配套商品房和中低价普通商品住房管理试行办法》,形成建设、供应和管理运作机制。

  为贯彻《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》(国办发明电 [2005]8号)、《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》 (国办发[2005]26号)和《安徽省人民政府办公厅转发国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(皖政办[2005]26号)精神,进一步加强对我市房地产市场的引导和调控,切实稳定住房价格,促进房地产业健康发展,现结合我市实际,就加强房地产市场调控、稳定住房价格提出如下实施意见。

  二、加大土地供应调控力度,进一步严格土地管理

  一、明确房地产市场调控的目标

  要根据"三个为主"的调控原则,在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下,调整土地供应结构、供应方式,确保配套商品房和中低价普通商品住房的土地供应;继续停止别墅类用地供应,严控高档住房用地。要认真编好土地供应计划,搞好土地储备。要加大对闲置土地的清理力度,加强未开工土地的开发协调,促进存量土地开发入市。超过出让合同约定的动工开发日期,在2年内未开工的地块,要进行规划审查。对无正当理由不开工建设的,要督促其尽快开工或无偿收回土地使用权;对违反规划许可的,要坚决予以撤销。有关闲置土地的处理办法,市政府将另行制定。

  按照“积极稳妥,把握力度;突出重点,区别对待;强化法制,加强监管”的原则,从改善住房供应结构、合理引导住房消费入手,综合运用财税、金融、法律、行政等多种手段,鼓励普通商品住房和经济适用住房建设,建立和完善廉租住房制度,健全住房供应体系,规范房地产市场秩序,遏制投机性炒房,控制投资性购房,实现住房供求基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定。

  三、严格税收征管,加大税收调控力度

  二、加大规划调控力度

  要充分运用税收等经济手段调节房地产市场,严格税收征管,加大对房地产交易行为的调控力度。个人将购买不足2年的住房转手交易的,全额征收营业税;个人将购买超过2年(含2年)的非普通住房转手交易的,按售房收入减去购买房屋的价格款后的差额征收营业税。同时,对购买非普通住房的,按3%税率征收契税。在此基础上,各区县财税部门要以"财税联合办公,统一计税依据,健全征管网络,提高服务质量"为工作目标,整合管理资源,创新管理方式,对所有房地产交易税收征收实行"一条龙"管理,对受理房产权属交易涉及的各类税收的征收和代开发票窗口进行整合,减少环节,方便纳税人;各区县房地管理部门要与各区县财税部门密切配合,互通信息;各区县房地产交易中心要大力支持房地产交易税收征收,确保办公场地的落实。

  合理制定本市普通商品住房、经济适用住房的年度指导性计划和中长期规划,加强对年度房地产投资计划、房地产供地计划、城镇房屋拆迁计划以及房地产开发项目的核准管理,每年保持适当的住房建设规模,确保供求基本平衡。

  四、加强信贷管理,抑制投机性购房

  优先供应普通商品住房和经济适用住房项目用地,优先保证项目选址定点和规划审查。对普通商品住房建设项目,规划部门在土地出让前要向国土、房地产部门提供明确的项目建筑高度、容积率、绿地等规划设计条件等有关资料。房地产部门会同有关部门提出住房销售价位、套型面积等控制性要求,并作为土地出让的前置条件,以保证中低价位、中小套型住房的有效供应。加强房地产开发项目的规划许可监管,对两年内未开工的住房项目,要再次进行规划审查,对不符合规划许可的项目要坚决予以撤销。进行重新审查时,严禁擅自变更控制性详细规划规定的各项控制指标。严格控制低密度、高档住房项目在住宅供应中的比例。

  要通过制定信贷投向指引、召开房地产金融联席会议等方式,加强"窗口指导",并督促商业银行加强对房地产开发企业贷款、土地储备机构贷款和个人住房贷款的管理,调整和改善房地产贷款结构。要依照《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》,进一步加强对房地产贷款的监控和资产质量的跟踪,严格防范房地产信贷风险。同时,要加强市场监管,防止出现因新情况而影响停止转按揭政策实施,以及贷款资金被挪用于房地产开发企业的资本金、以其它用途名义申请的贷款被挪用于房地产开发等问题。

  三、改善住房供应结构

  五、明确普通住房标准,合理引导住房建设与消费

  有计划增加普通商品住房供应比例。今明两年我市开工建设普通商品房规模不少于200万平方米(城市规划区每年不少于50万平方米),其中,经济适用住房建设不少于40万平方米,先期建设20万平方米。普通商品住房中中低价位、中小户型住房比例应达到60%,即120万平方米(城市规划区60万平方米)。我市年度普通商品住房建设规模、项目布局及进度安排,每年公布一次。

  要大力发展省地型住房,合理引导住房建设与消费。本市已按照国办发〔2005〕26号文件的要求,结合本市实际,制定了享受优惠政策的普通住房标准,并于5月31日向社会发布,6月1日起执行。即凡同时满足以下条件的为可以享受优惠政策的普通住房:住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在140平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。本市将每半年向社会公布一次同级别土地住房平均交易价格;严格执行普通住房标准,不符合标准的非普通住房一律不得享受有关优惠政策。

  加强经济适用住房的建设和管理。经济适用住房单套户型面积控制在60平方米、80平方米。严格限制销售对象,完善销售对象的审批和公示制度。落实经济适用住房项目招投标制度,切实降低开发建设成本,建设单位利润要控制在3%以内。有关具体要求在《国有土地划拨决定书》中予以明确。严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后,改变土地用途,变相搞商品房开发和建设超标套型经济适用住房。对1998年以来全市批准建设的经济适用住房项目进行一次认真清理,严肃查处违规行为。 经济适用住房在取得《房地产权证》和《国有土地使用证》5年后,方可按市场价上市出售。出售时,政府可以按照经济适用住房购买价与届时同地段普通商品住房差价的30%向售房人收取其收益,专项用于经济适用住房建设。5年内因家庭特殊情况确需出售的,经市房地产管理局(房改办)同意可按原价出售给符合经济适用住房购房条件的轮候户。

  六、完善住房保障体系,强化政府保障职能

  建立和完善廉租住房制度。在开展城镇最低收入家庭住房困难情况调查的基础上,全面掌握廉租住房需求情况,建立保障对象档案。多渠道筹措资金,着力扩大廉租住房制度覆盖面,通过多种形式,加快解决低收入家庭基本住房需求。根据我市财力,今年从住房公积金增值收益中拿出100万元,用于廉租住房租赁补贴发放。

  要分层次地健全住房保障体系,扩大住房保障受益面,建立能进能出的机制,实行动态管理,并建立长效工作机制。要在扩大廉租住房受益面、继续实行公有住房低租金和租金减免政策、多途径地解决动迁家庭居住困难、推进中低收入家庭购房贴息的同时,重点着力建立住房租赁新机制,鼓励市民通过租售并举的方式改善居住条件,并针对低收入家庭居住困难情况,加快推进试点,下半年全面推开。

  制定实施《巢湖市经济适用住房建设管理办法》和《巢湖市最低收入家庭廉租住房管理办法》,规范经济适用住房和廉租住房的运作行为,逐步建立以普通商品住房为主体、以经济适用住房和廉租住房为保障、以高档商品住房为补充的住房供应体系,以满足不同收入家庭的住房需求。

  七、严厉打击违法违规行为,整顿房地产市场秩序

  四、加大土地供应调控力度

  今年4月以来,工商、物价、房地资源等部门已建立专项整治联席会议制度,整合执法力量,开展了房地产市场专项整治,效果较好。要继续加大整治力度,对违规行为做到发现一起查处一起,严厉打击房地产市场中违规销售、恶意哄抬住房价格等行为,有效遏制投机炒作,维护房地产市场健康有序发展。同时,要加强明码标价等制度建设,完善市场管理的长效措施。

  适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间。国土部门要科学编制房地产开发用地供应计划,对土地供应实行总量控制。加强对建设用地供应、土地价格变动情况的监测分析,科学预测商品住房对土地的需求。建设部门每半年公布一次普通商品住房(含经济适用住房)的用地信息。增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量,保持土地供应量与住宅销售量之间的基本平衡。

  八、加强市场监测,提高市场透明度

  依法强化土地管理。要在土地出让公告和合同中明确开发与竣工的条件、时间及违约责任,规范土地出让公告和合同的内容。建立房地产开发用地跟踪监管制度,加强土地供应及供应后的监管,对2002年以来房地产开发用地进行一次认真调查,对不按土地出让合同约定和《国有土地划拨决定书》规定开工建设和竣工验收的,应当依法追究其责任。对上一个项目建设进度未达到50%的,不供应下一个项目用地。严格土地转让管理,对不符合法律规定条件的房地产开发项目用地,严禁转让。加大对闲置房地产开发用地的清理力度,逐宗清理闲置的房地产开发用地,严厉打击囤积土地和炒卖土地行为。因开发企业的原因导致超过土地出让合同约定动工日期满一年未动工开发的,按土地使用权出让金的20%征收土地闲置费,督促开发企业在一年内动工开发。满两年未动工开发的,依法无偿收回土地使用权。

  要在建立新建商品房网上备案和二手房网上交易服务两大平台的基础上,继续深化和完善房地产交易服务网,实现"加强管理,规范交易,服务百姓"的目标。要进一步加强市场监测,及时反映房地产市场的变动情况,准确判断房价变动趋势。特别是要根据调控的重点,抓紧完善房地产市场信息的分类发布体系,重点根据普通住房和非普通住房的标准,并按照"二环三区"的区域划分,全面、准确、及时地归集两类住房的供应、成交、价格等动态信息,并实时发布。同时,要正确引导市民的心理预期,营造良好的舆论氛围,促进市场理性发展。

  五、引导合理住房消费

  上海市人民政府
二00五年六月八日

  明确享受优惠政策的普通住房标准,合理引导住房建设和消费。在项目批准、规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面,对普通住房给予优惠政策支持。享受优惠政策的住房(即普通住房)应同时满足以下三个条件:

  (1)住宅小区建筑容积率在1.0(含1.0)以上;

  (2)单套建筑面积在144平方米(含144平方米)以下;

  (3)实际成交价格在同类区域住房平均交易价格1.44倍以下(含1.44倍)。

  规划管理部门将已批准的容积率在1.0以下的住宅项目清单,一次性提供给房地产、地方税务、财政等部门。房地产部门将此内容计入房屋交易相关税收申报单中。单套房屋建筑面积以产权登记发证确认面积或产权证记载的面积为准。同类区域住房平均交易价格由房地产部门会同国土、价格、建设、统计等有关部门测算,报市政府确定后每半年公布一次。

  严格住房转让环节营业税征管。运用税收手段调节房地产市场,加大对投机性购房的调控力度。自2005年6月1日起,对个人购买普通住房(不含经济适用住房)不足2年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的,销售时免征营业税;对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。要严格界定现行有关住房税收优惠政策的适用范围,加强税收征管。对不符合享受优惠政策标准的住房,一律不得给予税收优惠。个人购买住房以取得的房地产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买住房的时间。

  调整住房契税征收标准。对享受优惠政策的普通商品住房按规定执行2%的契税征收标准,对非普通住房按规定执行4%的契税征收标准。自本实施意见施行之日起执行。契税征收机关依据房地产部门注明的容积率、房屋所属区域、单套建筑面积等相关资料进行纳税鉴定。

  加强住房信贷管理。重点支持中低收入家庭购买普通商品住房,对个人购买两套及其以上住房的,降低按揭贷款比例,并在国家规定的范围内适当上浮贷款利率。对购买房屋一年内出售的,商业银行不得提供转按揭服务。对首次购买普通商品住房的,有关银行和单位给予必要的住房公积金贷款、住房按揭贷款和组合贷款支持,个人住房贷款不得违反有关贷款年限和贷款与房产价值比率等规定。商业银行要实施开发企业项目贷款制度,增加对普通商品住房和经济适用住房的贷款支持,从严控制对非住宅和高档次住宅项目的贷款。

  合理确定拆迁规模。按照“统筹兼顾、量力而行”的原则,从社会经济发展的实际出发,保持拆建平衡,将城镇房屋拆迁总量控制在年度审批计划之内,合理控制因拆迁造成的被动性住房需求增长。

  六、切实整顿和规范市场秩序

  进一步完善房地产市场监管制度。加强对房地产开发建设全过程的监控,严格执行市场准入制度、房地产开发项目手册制度、项目资本金制度、预售许可制度、合同备案制度、预售款管理制度和住宅小区交付使用制度等管理制度。不具备相应房地产开发资质的企业,不得参加商品房项目用地的招投标,不得从事房地产开发经营。实行房地产开发企业项目投资核准制和备案制,房地产开发项目资本金到位率达不到35%的,一律不予批准和办理开工手续。

  依法规范商品房销售行为。房地产开发商未取得商品房预售许可证,不得以任何形式进行销售或收取预订款性质的费用。房地产开发商采用预订、预约、认购、定购、“放号”等方式擅自变相预售商品房的,由房地产行政主管部门没收其非法所得,并按照商品房预售款的1%予以罚款。房地产开发商取得预售许可证后,必须对社会公开销售,对肆意炒作或联合哄抬房价等行为,封停其楼盘销售;未取得预售许可证的楼盘,不得办理抵押手续;预售合同签订后,不得更改购房人姓名。

  禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。商品房预购人在取得房屋所有权证之前转让的,房地产部门不予办理转让等手续,金融部门不得为其办理“转按揭”手续。商品房转移登记的受让人与预售登记的受让人不一致的,房屋权属登记机关不予办理房屋转移登记手续。

  实行实名制购房,购房人在购房时必须提供有效身份证明;不能提供的,房地产开发企业或中介代理机构不得接受其认购。

  加快推行商品房预销售合同网上即时备案,逐步推行商品房销售网上签约制度,提高商品房交易信息的透明度。

  加强对房地产广告发布的备案管理,防治虚假广告误导消费者,避免炒作行为的发生。

  加强房地产开发企业诚信体系建设。建立房地产企业诚信档案,对房地产开发企业和中介机构虚构销售合同、违规销售房屋、恶意哄抬房价、谎报商品房销售进度和价格、诱骗消费者争购、不明码标价误导消费者、炒买炒卖预售商品房及不履行开、竣工时间等行为,要依法查处并记入企业信用档案,公开予以曝光,切实发挥失信惩戒作用。

  七、加强房地产价格管理

  严格审核经济适用住房和享受政府优惠政策的普通商品住房价格。对享受土地优惠政策及减免城市基础设施配套等相关费用达到40%以上的商品住房,均纳入享受政府优惠政策的普通商品住房管理;经济适用住房和享受政府优惠政策的普通商品住房实行政府指导价,价格部门要严格审核成本费用,控制利润水平,审批销售价格。

  规范商品住房和土地价格行为。商品住房销售实行明码标价和销售“一价清”制度,商品住房价目表和明码标价书必须进行备案登记,严禁虚假标价和价外收费。全面清理检查涉及住房建设和销售的收费。执行房地产开发企业缴费登记卡制度,凡涉及开发企业的收费项目,执收部门和单位必须按规定如实填写缴费登记卡。建立和规范基准地价定期确定和公布制度,以基准地价为依据,调控、引导土地价格;规范土地交易市场价格,严厉查处低价出让土地或高价炒卖土地行为,完善土地招标拍卖挂牌制度,保持土地价格合理。加强价格监督检查,严厉查处各类价格违法行为。

  八、加强房地产市场监测

  健全房地产市场监管体系,加强房地产价格和房地产市场运行情况监测,建立房地产预警预报系统。健全房地产开发统计制度,房地产开发企业应及时向有关部门如实报送商品房开发建设、销售、价格等统计资料,建立房地产数据信息库。相关部门每季度要向社会发布本市土地供应、房地产市场供求状况及土地和住房价格变动等信息,测算和公布城市不同地段、不同类别商品住房平均成本和销售价格,及时通报价格监测数据。准确掌握和分析房地产价格运行态势,适时进行市场调控,防止住房价格大起大落。房价上涨过快的,可适时实行限价销售。

  加强和改进舆论宣传监督,坚持正确的舆论导向,引导开发企业理性投资和消费者理性购房,引导群众的心理预期与消费需求,促进房地产市场良性发展。

  九、切实做好房地产市场调控的组织协调工作

  为加强对房地产市场调控工作的组织协调,市有关部门建立房地产市场联席会议制度,由市政府召集,市房地产管理局、发展改革委、建委、国土资源局、财政局、地税局、工商局、法制办、统计局、物价局、人民银行巢湖中心支行、巢湖银监分局等相关部门参加。房地产市场联席会议办公室设在市房地产管理局。联席会议的主要任务是,及时分析研究房地产市场情况,进行信息沟通,协调、落实相关政策,加强督促检查。房地产部门要切实担负起房地产市场调控牵头单位的重要责任,明确工作职责和任务,做好组织实施和协调工作。各相关部门应当认真履行各自职责,加强合作,建立统一的房地产市场调控协调机制,切实担负起稳定房价、保持房地产市场健康发展的责任。

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