南充市都市生活小区物业处理施行细则,荆门市
分类:六彩开奖资料今晚

发文单位:葫芦岛市人民政府

发文单位:盘锦市人民政府

文  号:葫芦岛市人民政府令第33号

文  号:盘锦市人民政府令第10号

发布日期:2001-11-13

发布日期:2002-5-14

执行日期:2001-11-13

执行日期:2002-6-1

生效日期:2005-10-17

生效日期:1900-1-1

  第一章 总则

  第一章 总则

  第二章 业主、物业使用人的自治管理

  第二章 业主物业使用人的自治管理

  第三章 物业管理企业

  第三章 物业管理企业的管理

  第四章 物业的前期管理与移交

  第四章 物业的前期管理与移交

  第五章 物业的管理与作用

  第五章 物业的管理与使用

  第六章 物业管理费用

  第六章 物业管理费用管理

  第七章 法律责任

  第七章 法律责任

  第八章 附则

  第八章 附则

  第一章 总则

  2002年4月16日盘锦市第四届人民政府第28次常务会议审议通过,现予发布施行。

  第一条 为改善和加强城市住宅区物业管理,保障物业的合理使用与维护,提高居住环境质量,根据《辽宁省城市住宅区物业管理条例》的规定,结合我市实际,制定本办法。

二○○二年五月十四日

  第二条 本市行政区域内的城市住宅区物业管理适用于本办法。

    第一章 总则

  第三条 本办法所称住宅区物业,是指住宅区内房屋及相关共用设施、设备和共有场地。

  第一条 为加强城市住宅区物业管理,保障物业的合理使用,创造良好的居住环境,维护业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益,根据《辽宁省城市住宅区物业管理条例》,结合我市实际,制定本细则。

  本办法所称物业管理,是指物业管理企业依据物业管理合同约定,对既有物业进行管理和对业主、物业使用人提供服务的活动。

  第二条 本细则适用于盘锦市行政区域内城市住宅区的物业管理。城市新建住宅区和共用配套设施、设备齐全的原有住宅区,应当实行物业管理;原有住宅区共用配套设施不齐全的,应当通过整治和完善配套设施,逐步创造条件实行物业管理。

  本办法所称业主是指物业所有权人。

  第三条 本细则所称城市住宅区,是指在城市规划区和独立工矿区,以住宅为主,配套设施比较齐全,建筑面积在2万平方米以上的城市居住区域。

  本办法所称物业使用人是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

  本细则所称城市住宅区物业(以下简称物业),是指城市住宅区内房屋及相关的共用设施、设备和共用场地。

  第四条 市建设部门是本市城市住宅区物业管理的行政主管部门,负责住宅区物业管理工作的组织、协调和业务指导,统一制定物业管理标准和制度,对物业管理委员会的管理和服务工作进行监督、检查。

  本细则所称物业管理,是指物业管理企业依据物业管理合同约定,对既有物业进行管理和对业主、物业使用人提供服务行为。

  各区政府及街道办事处、社区居委会和其他有关部门在各自的职权范围内,对物业管理工作进行指导、协调和监督。

  本细则所称业主,是指物业所有权人。

  第五条 住宅区物业管理坚持以住户自治与专业服务相结合,实行社会化、专业化管理。遵循公开、公平、互利、便民的原则,实行招标投标制度。

  本细则所称物业使用人,是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

  第二章 业主、物业使用人的自治管理

  第四条 物业管理应遵循公开、公平、互利、便民的原则,实行招标投标制度。一个物业管理区域只能选聘一个物业管理企业实施统一管理。

  第六条 房屋售出率或入住率达到50%以上的新建住宅区和达到物业管理条件规定的原有住宅区,由建设行政主管部门指导和协助街道办事处、社区居委会组织召开业主、物业使用人大会或代表会,选举产生物业管理委员会。

  第五条 盘锦市房产管理局是我市行政区域内的物业管理行政主管部门。

  一个物业管理区域只能成立一个物业管理委员会。

  市政府有关部门及街道办事处、社区,应协助物业管理行政主管部门开展物业管理工作,并在各自的职责范围内,对物业管理工作进行指导、协调和监督。

  物业管理委员会与社区居委会可合署办公或在社区居委会领导下单独设立物业管理专业委员会。

  第六条 物业管理行政主管部门的主要职责:

  物业管理区域范围由建设行政主管部门在征求街道办事处意见的基础上根据城市建设与管理的实际需要划定。

  (一)贯彻执行上级有关物业管理法律、法规和规章;

  物业管理区域与社区管理范围,坚持划定一致、便于管理的原则。划定不一致的,应当按照有关设置原则予以调整;暂时无法调整的,其物业管理区域必须小于社区管理范围。

  (二)负责物业管理企业资质审核、审批和物业管理行业检查、指导和监督工作;

  第七条 业主、物业使用人依法享有下列权利并履行相应义务:

  (三)负责住宅共用部位及共用设施、设备维修基金的建立和使用的管理工作;

  (一)物业管理服务的权力;

  (四)参与新建成住宅区综合验收,并组织物业管理的交接工作;

  (二)业主、物业使用人代表大会代表和物业管理委员会委员的选举权和被选举权。

  (五)负责指导、组织实施城市存量住宅区的整治及推行物业管理工作;

  (三)决定有关物业管理的重大事项;

  (六)负责对住宅区物业管理招投标的监督管理工作;

  (四)监督物业管理委员会的工作;

  (七)组织开展住宅区物业管理达标创优活动;

  (五)执行业主、物业使用人大会和代表大会、物业管理委员会的有关决议、决定;

  (八)对住宅区物业管理服务进行监督、检查;

  (六)遵守有关物业管理的法律、法规和物业管理公约;

  (九)指导全市住宅区区域划定;

  (七)按规定缴纳共用部位、设备、设施维修基金和按照缴纳物业管理服务费。

  (十)划定住宅区停车场。

  第八条 业主、物业使用人大会或代表大会具有下列权利:

  第二章 业主物业使用人的自治管理

  (一)选举、撤换物业管理委员会的组成人员;

  第七条 房屋入住率达到50%以上的新建住宅区和达到物业管理规定条件的原有住宅区,由物业管理行政主管部门指导住宅区的开发建设单位或街道办事处、社区组织召开业主、物业使用人大会或者代表大会,选举产生业主委员会。一个物业管理区域只能成立一个业主委员会。

  (二)审议通过物业管理委员会章程和物业管理公约;

  第八条 业主 物业使用人的权利、义务:

  (三)改变或撤销物业管理委员会作出的不适当决定;

  (一)享有物业管理服务的权利;

  (四)决定物业管理服务项目、收费等重大事项。

  (二)享有业主、物业使用人代表大会代表和业主委员会委员的选举权和被选举权;

  第九条 业主、物业使用人大会或者代表大会由物业管理委员会负责召集,每年至少召开一次,必要时经15%以上业主、物业使用人或者代表提议,可随时召开。

  (三)决定有关物业管理的重大事项;

  第十条 物业管理委员会由5至15人组成,设主任1名,副主任若干名。

  (四)监督业主委员会的工作;

  物业管理委员会主任应由业主但任。

  (五)执行业主、物业使用人大会或代表大会、业主委员会的有关决议、决定;

  第十一条 物业管理委员会每届任期3年。任期期满前3个月应筹备选举新一届物业管理委员会。

  (六)遵守有关物业管理的法律、法规和物业管理公约;

  物业管理委员会委员可以连任。

  (七)按时交纳物业管理服务费。

  第十二条 物业管理委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列文件到市、县物业行政主管部门登记备案:

  第九条 业主、物业使用人大会、代表大会具有下列权利:

  (一)物业管理委员会委员名单;

  (一)选举、撤换业主委员会的组成人员;

  (二)物业管理委员会章程。

  (二)审议通过业主委员会章程和物业管理公约;

  第十三条 物业管理委员会每半年至少召开一次会议。会议必须有半数以上委员出席,作出的决定必须经全体委员半数以上通过。

  (三)改变或者撤销业主委员会作出的不适当决定;

  物业管理委员召开会议可以根据需要邀请街道办事处、公安派出所、国民委员会等有关单位参加。

  (四)决定物业管理服务项目、收费标准等重大事项。

  第十四条 物业管理委员会的职责是:

  业主、物业使用人大会或者代表大会每年至少召开一次,必要时经三分之一以上的业主、物业使用人或者代表的提议,可随时召开业主、物业使用人大会或者代表大会。

  (一)维护全体业主、物业使用人的合法权益;

  第十条 业主委员会成员由7至13人组成,设主任一人、副主任2人,主任、副主任从业主委员会委员中选举产生。

  (二)通过招标选聘、续聘符合条件的物业管理企业,并与物业管理企业订立、变更或解除物业管理合同;

  业主委员会每届任期3年,主任、副主任、委员可连选连任。

  (三)审定物业管理企业提出的年度物业管理计划、财务预、决算和管理服务的重大措施;

  业主委员会任期届满一个月前,应当组织换届选举,产生新一届业主委员会。

  (四)听取业主和物业使用人的意见和建议,监督物业管理企业的管理服务活动;

  第十一条 业主委员会每半年召开一次会议,会议必须有半数以上委员出席,作出的决定必须经全体委员半数以上通过。

  (五)确定或调整物业管理服务内客,并协助物业管理企业收缴物业管理服务费;

  业主委员会召开会议可以根据需要邀请街道办事处、公安派出所、社区委员会等有关方面参加。

  (六)督促业主、物业使用人遵守物业管理公约,协助物业管理企业落实各项管理措施,监督共用设施设备和共用场地的合理使用;

  第十二条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列材料到物业管理行政主管部门备案:

  (七)负责本住宅共用部位、设施、设备维修基金的使用、管理和筹集;

  (一)登记备案申请;

  (八)业主、物业使用人大会或者代表大会赋予的其他职责。

  (二)《业主委员会章程》和《业主公约》;

  第三章 物业管理企业

  (三)《业主委员会组成人员登记表》;

  第十五条 开办物业管理企业必须经县级以上物业行政主管部门资质审查,领取资质证书,并经工商行政审理机关登记注册,领取营业执照,方可从事物业管理。

  (四)业主、物业使用人代表和业主委员会委员选举办法。

  申请物业管理企业资质条件,由市物业行政主管部门制定。

  物业管理行政主管部门自受理登记备案之日起15日内发给登记备案证书。发给证书的日期,为业主委员会成立的日期。

  第十六条 物业管理企业的权利、义务是:

  第十三条 业主委员会职责:

  (一)按照物业合同要求,履行住宅区物业管理职责;

  (一)维护业主、物业使用人的合法权益;

  (二)依照委托管理合同和有关规定收取管理服务费用;

  (二)通过招标,选聘、续聘符合条件的物业管理企业,并与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同;

  (三)制止违反物业管理规定的行为;

  (三)审议物业管理企业制订的年度物业管理计划和管理服务的重大措施;

  (四)选聘专业公司和人员承担专项服务业务;

  (四)听取业主和物业使用人的意见和建议,监督物业管理企业的管理服务活动;

  (五)按委托管理合同实施物业管理;

  (五)确定或者调整物业管理服务内容,并协助物业管理企业收缴物业管理服务费;

  (六)接受物业管理委员会和业主、物业使用人的监督;

  (六)督促业主、物业使用人遵守业主公约,协助物业管理企业落实各项管理工作,监督共用设施、设备和共用场地的合理使用。

  (七)协助有关部门开展社区活动。

  第三章 物业管理企业的管理

  第十七条 物业管理企业必须以与物业管理委员会签订物业管理合同的方式实施物业管理。物业管理合同应当包括以下内容。

  第十四条 设立物业管理企业必须经市物业管理行政主管部门资质审查,取得资质证书后,到工商行政管理机关登记注册,申领营业执照。物业管理企业临时资质和三级资质由市物业管理行政主管部门审批;物业管理企业一、二级资质由市物业管理行政主管部门审核后,报上一级物业管理行政主管部门审批。

  (一)双方单位的名称、住所;

  第十五条 物业管理企业权利和义务:

  (二)管理范围和管理项目;

  (一)按照合同要求,制定住宅区物业管理办法;

  (三)物业管理要求和服务标准;

  (二)依据委托管理合同和有关规定收取管理服务费用;

  (四)物业管理服务费标准;

  (三)制止违反物业管理规定的行为;

  (五)合同期限;

  (四)选聘专业公司和人员承担专项服务业务;

  (六)违约责任;

  (五)按委托管理合同实施物业管理;

  (七)终止合同的条件;

  (六)接受业主委员会和业主、物业使用人的监督;

  (八)合同双方约定的其他事项。

  (七)定期向业主委员会公布物业管理服务费和维修基金收支帐目;

  物业管理合同自签订之日起15日内,由物业管理企业向县级以上物业行政主管部门备案。物业管理合同使用统—印制的国家示范文本。

  (八)协助有关部门开展社区活动。

  第十八条 物业管理企业应当自物业管理合同终止之日起10日内,到物业管理委员会办理下列事项:

  第十六条 物业管理企业应当自物业管理合同终止之日起10日内,到业主委员会办理下列事项:

  (一)对已收取的物业管理服会费用按实结算,剩余部分予以结转;

  (一)对预收的物业管理服务费进行结算、结转;

  (二)移交全部物业档案资料和有关财务帐册;

  (二)移交全部物业档案资料和有关财务帐册;

  (三)移交业主共有的房屋、场地和其他财物。

  (三)移交业主共有的房屋、场地和其他资产。

  第十九条 物业管理企业合并、分立、变更名称、调整法定代表人等,应在30日内到县级以上物业行政主管部门重新办理有关手续。

  第四章 物业的前期管理与移交

  第四章 物业的前期管理与移交

  第十七条 物业的前期管理,是指新开发建设的住宅区从规划建设项目的审批开始至业主委员会成立前的物业管理。

  第二十条 新开发建设的房屋竣工后至物业管理委员会成立属于物业前期管理。物业的前期管理由房屋开发建设单位或其委托的物业企业负责。

  第十八条 房屋开发单位在销售房屋时应当与业主签订前期物业管理协议,前期物业管理协议应使用国家示范文本。

  物业前期管理费用分别由房屋开发建设单位、业主、物业使用人承担;房屋未售出和未出租的,由房屋开发单位承担;房屋已售出或已出租的,由业主或物业使用人承担。

  第十九条 物业的前期管理工作由房屋开发单位或者其委托的物业管理企业承担。

  第二十一条 房屋开发单位在销售房屋时,应当与业主签订前期物业管理服务协议,并使用统一印制的国家示范文本。

  物业前期管理费用分别由房屋开发单位、业主、物业使用人承担。房屋未售出和出租的,由房屋开发单位承担;房屋已售出或出租的,由业主或物业使用人承担。

  第二十二条 房屋开发建设单位在住宅区建设时,应按下列标准为物业管理和社区居委会无偿提供办公用房:

  第二十条 物业的前期管理项目包括下列内容:

  (一)建筑面积5万平方米以下住宅区为80至100平方米的物业管理用房55平方米的社区服务用房;

  (一)对物业的规划设计提出意见和建议;

  (二)建筑面积在5万平方米以上10万平方米以下的为100至120平方米的物业管理用房和110平方米的社区服务用房;

  (二)对防水、地下管网等隐蔽工程的质量进行监督;

  (三)建筑面积在10万平方米以上的分别为120至150平方米、165平方米。

  (三)配合有关部门参与物业竣工综合验收;

  物业和社区实行统一管理的可提供一处办公场所。

  (四)为业主、物业使用人办理入住手续,对业主、物业使用人装饰装修房屋进行管理;

  上述办公用房所发生的费用可计入该住宅区建设成本。

  (五)管理工程技术和业主、物业使用人与物业管理相关的档案资料;

  第二十三条 物业管理办公用房产权属业主共有,在房屋开发建设单位移交物业时一并移交给物业管理委员会,由物业管理委员会有偿提供给物业管理企业使用。

  (六)前期物业管理协议约定的其他事项。

  第二十四条 新建住宅区开发建设单位,应按该住宅区总建筑面积0.2%的比例,以成本价向小区物业管理委员会提供商服用房,该房产归业主共有,由物业管理委员会委托物业管理企业经营使用,其经营收入归物业管理委员会,弥补物业管理费用不足。

  第二十一条 房屋开发单位移交物业时,应将按规划要求纳入住宅区建设成本、属业主共有的物业管理办公用房移交给业主委员会,并由物业管理委员会交给物业管理企业使用。

  开发建设单位没有商服用房的,可向物业管理委员会提供标定数量商服用房价格补偿,标准按商服厂房的销售价与成本价价差计算。

  第二十二条 建筑面积5万平方米的住宅区,房屋开发单位应无偿提供建筑面积120平方米以上的物业管理办公用房。建筑面积在5万平方米以上的,建筑面积每增加2万平方米,增加建筑面积15平方米物业管理办公用房;建筑面积每减少1万平方米,可相应减少建筑面积15平方米物业管理办公用房。

  第二十五条 房屋开发建设单位移交物业时,应当向物业管理委员会及其聘用的物业管理企业移交下列工程建设资料:

  无法提供实物办公用房的,可按应提供办公用房的标准提供购房资金,由业主委员会选购办公用房。

  (一)住宅区平面规划图、竣工总平面图;

  第二十三条 住宅区开发建设单位应当按住宅区总建筑面积0.5%的比例,以工程基本造价向住宅区业主委员会提供商服用房。商服用房属业主共有,由业主委员会交给物业管理企业使用,其经济收入全部用于住宅区物业管理。

  (二)单位房屋及配套的基础设施设备的竣工图;

  第二十四条 物业管理办公用房除物业管理企业、业主委员会正常办公使用外,不得出租或改变用途。

  (三)地下管网图;

  第二十五条 房屋开发单位移交物业管理时,应当向业主委员会及其聘用的物业管理企业移交下列工程建设资料:

  (四)各类房屋和共用设施设备清单;

  (一)住宅区总平面图;

  (五)其他必要的资料。

  (二)单体房屋及配套的基础设施、设备竣工图;

  第五章 物业的管理与作用

  (三)地下管网图;

  第二十六条 物业管理企业应当将下列事项纳入管理范围:

  (四)各类房屋清单和共用设施、设备清单;

  (一)房屋共用部位、共用设施设备的维修养护;

  (五)竣工综合验收合格证书;

  (二)小区道路、车辆的行驶和停放、公共场所的使用和经营;

  (六)各种设备及材料的检验合格证书、质量保证书、使用说明书;

  (三)小区环境卫生、园林、绿地及绿化设施的养护管理;

  (七)其他必要的资料。

  (四)物业管理委员会商服用房、自行车棚、停车场等设施的使用和经营;

  第五章 物业的管理与使用

  (五)日常治安秩序的维持;

  第二十六条 物业的管理实行业主、物业使用人自治管理与委托物业管理企业专业管理服务相结合。业主委员会委托物业管理企业实行专业管理服务,应当签订物业管理委托合同,明确双方的权利和义务。

  (六)物业行政主管部门和委托物业管理合同中约定的其它物业管理事项。

  第二十七条 物业管理服务一般应包括下列内容:

  第二十七条 物业管理区域内禁止下列行为:

  (一)房屋共用部位及共用设施、设备的维修与养护和运行服务;

  (一)损坏房屋结构和破坏房屋外貌;

  (二)环境卫生工作;

  (二)擅自将住宅房屋改为商业用房或其他经营性用房;

  (三)绿化养护管理;

  (三)擅自在物业管理区域内搭建建筑物、构筑物;

  (四)停车场地的经营管理;

  (四)擅自移动、占用、损坏共用设施设备;

  (五)住宅区公共秩序管理;

  (五)安装影响房屋结构的动力设备;

  (六)协助当地公安机关负责住宅区安全监控、值班巡视等治安秩序工作;

  (六)影响公共卫生、破坏周围环境的行为。

  (七)非市政管理部门管理的道路、绿地、建筑小品、庭院灯、草坪灯等的管理养护;

  第二十八条 业主、物业使用人装修房应当事先告知物业管理企业,并接受物业管理企业有关建筑安全和使用要求的指导。物业管理企业对违反本办法及有关规定装修房屋的行为,应当及时劝阻制止,并督促改正;对拒不改正的,应当及时告知物业管理委员会予以解决;解决不成的,报告市县级物业行政主管部门依法处理。

  (八)业主和物业使用人委托的其他管理和服务事项。

  第二十九条 住宅区内的自行车棚、停车场等共用设施设备和共用场地,已摊入房屋销售面积的,属业主共有,任何单位和个人不得擅自占用、出售和从事经营活动。

  第二十八条 物业管理企业应当依据物业管理合同提供服务,保持房屋及其共用设施、设备和共用场地的完好,环境整洁,公共秩序良好。

  第三十条 因物业维修或因公共利益需要临时占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的,须经有关行政管理部门批准后施工,并在限定的期限内恢复原状。

  第二十九条 在物业管理区域内禁止下列行为:

  第三十一条、在物业管理区域内的房屋及相关共用设施设备和共用场地设置广告。敷设管线、应当征得物业管理企业和相关业主的书面同意,按照有关规定办理审批手续,并支付设置费用。

  (一)损坏房屋结构和破坏房屋外貌;

  第三十二条 在物业管理区域内的共用场地增设、改建房屋及其它设施的,须征得物业管理委员会同意并报县级以上物业行政主管部门签署意见后,方可到有关部门办理审批手续。

  (二)擅自将住宅房屋改为商业用房或其他经营性用房;

  第三十三条 业主转让、出租房屋或物业使用人转租房屋时,应当将物业管理公约作为转让合同或租赁合同的附件。

  (三)擅自在物业管理区域内搭建建筑物、构筑物;

  当事人应当自房屋转让合同或租赁合同签订之日起10日内,将房屋转让或者出租的有关情况书面告知物业管理委员会和物业管理企业。

  (四)擅自移动、占用、损坏共用设施;

  第六章 物业管理费用

  (五)安装影响房屋结构的动力设备;

  第三十四条 住宅共用部位,设施、设备维修基金,其收取、使用和管理,按照国家和省有关规定执行。

  (六)影响公共卫生,破坏周围环境的行为。

  第三十五条 房屋自用部位和自用设施设备的维修、更新、改造费用,由业主承担。

  第三十条 住宅区内的自行车棚、停车场等共用设施、设备和共用场地,已摊入房屋销售面积的,属业主共有,任何单位和个人不得擅自占用、出售和从事经营活动。

  房屋共用部位、设施、设备、大修、更新、改造费用,在维修基金中列支。未缴纳维修基金的,由业主按拥有的建筑面积比例承担;日常维修费用在物业管理服务费中支出。

  第三十一条 因物业维修或者因公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的,需经有关行政管理部门批准后施工,并在约定的期限内恢复原状。

  第三十六条 房屋的共用部位、设施、设备维修时,相邻关系人应当予以配合。因相邻关系人阻挠维修造成其他业主、物业使用人财产损失的,责任人应当承担赔偿责任。

  第三十二条 在物业管理区域内的房屋及相关共用设施、设备和共用场地设置广告、铺设管线的,应当征得物业管理企业和相关业主的书面同意,并按照有关规定办理审批手续,并收取设置费用。

  业主、物业使用人因维修、更新和改造自用部位、自用设施设备,造成相邻关系人财产损失的,责任人应当予以修复或赔偿。

  按照前款规定收取的设置费用,50%用于物业维修养护,50%用于业主委员会同意的物业服务费和便民服务费。

  第三十七条 房屋及附属设施设备危及毗连房屋及公共安全的,责任人应及时维修;拖延或拒不维修的,物业管理委员会可以委托物业管理企业进行维修,费用由责任人承担。

  第三十三条 物业管理区域内的供水、供电、供气、通讯、有线电视等,应由各专业管理部门管理到户,并负责维修和管理。如需委托物业管理企业管理,双方应当签订管理协议,并缴纳委托管理费用。

  第三十八条 业主转让房屋时,其维修基金帐户随房屋所有权同时过户。

  第三十四条 业主转让、出租房屋时,应将业主公约作为转让合同或者租赁合同的附件。

  第三十九条 物业管理服务费标准应以每一物业管理区域为单位,按房屋建筑面积和物业管理项目、标准,由物业管理委员会与物业管理企业按照本市物业管服务收费指导价协商确定,并报市物价部门和市物业行政主管部门备案。

  当事人应当自房屋转让合同或者租赁合同签订之日起10日内,将转让或者租赁的有关情况书面告知业主委员会和物业管理企业。

  第四十条 物业管理企业为业主、物业使用人提供特约服务所收取的费用,除市物价部门有统一收费标准外,由当事人双方议定。

  第六章 物业管理费用管理

  第四十一条 物业管理企业收取物业管理服务费的项目和标准必须向社会公布,接受业主、物业使用人监督。

  第三十五条 建立住宅共用部位及共用设施、设备维修基金。凡我市行政区域内销售商品房时,购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定书,购房者按购房款2.5%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有,不计入住宅销售收入。

  业主和物业使用人应当按照规定向物业管理企业缴纳物业管理服务费,其他任何单位不得重复收取性质相同的费用。

  原有住宅区已经实行物业管理,未建立住宅共用部位及共用设施、设备维修基金的,由该住宅区业主委员会协同物业管理企业收缴维修基金;原有住宅区未实施物业管理的,由房屋产权单位、房屋托管单位或街道办事处、社区组织收缴维修基金。

  第四十二条 收取物业管理服务费须持有市物价行政管理部门核发的收费许可证,并未证收费。收费人员收取物业管理服务费应佩带收费工作标志,使用税务部门监制的物业管理服务收费专用发票。凡不按上述要求收费的,业主、物业使用人有权拒付物业管理服务费。

  第三十六条 维修基金的管理和使用由物业管理行政主管部门审批,实行专户存储,专款专用。

  第四十三条 物业管理企业每半年至少向物业管理委员会报告一次物业管理服务费收支情况,每年至少向业主、物业使用人公布一次物业管理服务费收支情况。

  第三十七条 新建的住宅区,房屋开发单位未按规定建立维修基金的,物业管理行政主管部门对其开发房屋不得办理房屋销售许可证,产权登记部门不得确权发证。

  第四十四条 业主、物业使用人对物业管理企业公布的物业管理服务纲收支情况可提出质询,物业管理企业应在质询提出7日内予在答复;业主、物业使用人对物业管理服务费收支中存在的违规问题,可向市、县级物业行政主管部门进行投诉,市、县级物业行政主管部门应在收到投诉后15日内予以答复。

  第三十八条 房屋自用部位和自用设施、设备的维修、更新、改造费用,由业主承担。房屋共用部位和共用设施、设备的大修、更新、改造费用,在物业维修基金中列支。未缴纳维修基金的,由业主按拥有的建筑面积比例承担;日常维修费用在物业管理服务费中列支。

  第七章 法律责任

  第三十九条 房屋的共用部位及共用设施、设备维修时,相邻关系人应当予以配合。因相邻关系人阻挠维修造成其他业主、物业使用人财产损失的,责任人应当承担赔偿责任。

  第四十五条 违反本办法第十五条规定,未经市物业行政主管部门资质审查,由、市县级物业行政主管部门责令改正,没收违法所得,并处5000元以上1万元以下罚款。

  业主、物业使用人因物业维修、更新和改造自用部位、自用设施、设备,造成相邻关系人财产损失的,责任人应当修复或者按价赔偿。

  第四十六条 违反本办法第十八条、第二十五条规定之一的,由市、县物业行政主管部门责令限期改正,并处5000元以上1万元以下罚款。

  第四十条 业主转让房屋时,其维修基金帐户随房屋所有权同时过户。

  第四十七条 违反本办法第二十二条、第二十三条规定,未提供物业管理办公用房的,由市、县级物业行政主管部门责令房屋开发建设单位向物业管理委员会提供物业管理办公用房,或缴纳在本物业管理区域内购买物业管理办公用房的价款。

  第四十一条 物业管理服务收费标准应以每一物业管理区域为单位,按房屋建筑面积和物业管理服务项目、标准,由业主委员会与物业管理企业参照市物价部门制定的物业管理服务收费指导价协商确定,并报市物价部门批准后执行;国家、省、市已有收费标准规定的,按规定执行。

  第四十八条 违反本办法第二十七条规定。有禁止行为之一的,物业管理企业有权制止;造成损失的,有权要求赔偿;情节严重的,山市、县级物业行政主管部门责令恢复原状,并可处1000元以下罚款。

  物业管理企业为业主、物业使用人提供特约服务,无收费依据标准的,实行市场调节价,由物业管理企业与业主、物业使用人协商确定,协商确定的价格由物业管理企业报市物价部门备案。

  第四十九条 违反本办法第二十九条规定,占用或出售属于业主共有的自行车棚、车库等设施的,由市、县级物业行政主管部门责令改正,并可处以2000元以上5000元以下罚款。

  第四十二条 物业管理企业收取物业管理服务费的项目及标准必须公布。

  第五十条 业主、物业使用人违反本办法第四十一条第二款规定,未缴纳物业管理服务费的,物业管理企业除依法追缴外,还可以按照应缴金额的0.3%按日加收滞纳金。

  业主、物业使用人必须按照规定向物业管理企业缴纳物业管理服务费,其他任何单位不得重复收取性质相同的费用。

  拖欠物业管理服务费3个月以上的,物业管理企业可向人民法院申请支付令或提起诉讼。

  第四十三条 物业管理企业每半年向业主委员会报告一次物业管理服务费收支情况;每年度向业主、物业使用人公布一次物业管理服务费收支情况。

  第五十一条 业主、物业企业、物业使用人大会或者代表大会作出的决定违反本办法规定的,市、县级物业行政主管部门应当责令其限期改正,或者撤销其决定,并通告全体业主和物业使用人。

  第七章 法律责任

  物业管理委员会及其成员作出的决定违反本办法规定的,由业主、物业使用人大会或代表大会予以撤销或改变,并由责任人承担相应的责任。

  第四十四条 违反本细则第十四条规定,物业管理企业未经物业管理行政主管部门资质审查,由物业管理行政主管部门责令改正,没收非法所得,并处50 00元以上10000元以下罚款。

  第五十二条 物业管理企业违反本办法规定,未取得营业执照,从事物业管理或擅自设立收费项目。提高收费标准的,由工商行政管理部门、物价行政管理部门按照法律、法规的规定处罚。

  第四十五条 违反本细则第十六条、第二十五条规定之一的,由物业管理行政主管部门责令改正,并处5000元以上10000元以下罚款。

  第五十三条 市、县级物业行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第四十六条 违反本细则第二十一条、第二十二条规定,未按规定提供物业管理办公用房的,由物业管理行政主管部门会同房地产开发行政管理部门责令房屋开发单位向业主委员会提供物业管理办公用房,或者缴纳在本物业管理区域内购买物业管理办公用房的价款。

  第八章 附则

  第四十七条 违反本细则第二十九条规定,物业管理企业有权制止;造成损失的,有权要求赔偿;情节严重的,由物业管理行政主管部门责令恢复原状,并处以1000元以下罚款。

  第五十四条 本市城市内的办公楼、写字楼、商厦等物业管理,参照本办法执行。本办法未尽事宜按国家和省有关规定执行。

  第四十八条 违反本细则第三十条规定,占用和出售属于业主共有的自行车棚、停车场(库)等设施的,物业管理行政主管部门责令改正,并可处2000元以上5000元以下罚款。

  第五十五条 本办法执行中的具体问题,由市建设委员会负责解释。原《葫芦岛市住宅小区管理暂行规定》(葫政发[1994]7号)同时废止。

  第四十九条 业主、物业使用人违反本细则第四十二条第二款规定,未交物业管理服务费的,物业管理企业可以按照应缴金额的0.3%按日加收滞纳金。

  拖欠物业管理服务费3个月以上的,物业管理企业可向人民法院申请支付令或提起诉讼。

  第五十条 业主、物业使用人大会或者代表大会作出的决定违反本细则规定的,物业管理行政主管部门应责令其改正,或者撤销其决定,并通告全体业主和物业使用人。

  业主委员会及其成员作出的决定违反本细则规定的,由业主、物业使用人大会或者代表大会予以撤销或改变,并由责任人承担相应的责任。

  第五十一条 物业管理企业违反本细则规定,未取得营业执照和收费许可证,从事物业管理或者擅自设立收费项目、提高收费标准的,由市工商行政管理部门、物价行政管理部门按照有关法律、法规规定处罚。

  第五十二条 物业管理行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第五十三条 行政管理相对人对行政处罚不服的,可按规定申

  请行政复议或提起诉讼。

  第八章 附则

  第五十四条 我市行政区域内的建制镇住宅区、别墅区、写字楼、商厦等物业管理,可参照本细则执行。

  第五十五条 本细则执行中的具体问题,由市房产管理局负责解释。

  第五十六条 本细则自2002年6月1日起施行。

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